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幾個字的變化透露重大信號:房地產調控要出狠招

更新日期:2017-4-26 14:30:00    來源:www.tannet-group.com流覽次數:233次

從研究建立到加快建立和形成,對樓市頂層設計的要求進一步加快,反映出建立長效機制的迫切性。
當雷聲響起來的時候,不要驚慌,因為一切都有徵兆,只不過你沒有注意。

房地產調控要出狠招了!徵兆從哪里看出來的?

昨天傍晚新華社發了一篇關於中央政治局會議的新聞稿。

新華社北京4月25日電 中共中央政治局4月25日召開會議,分析研究當前經濟形勢和經濟工作,審議《關於巡視中央政法單位情況的專題報告》。中共中央總書記習近平主持會議。

通讀通稿全文後發現,有一點不同尋常之處:中央在談及房地產市場時,措辭方面出現了一點微妙的變化。

此次中央政治局會議提出,要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制。請注意,這裏用的是“加快形成”四個字。

關於這一點之前是怎麼表述的呢?

去年底召開的中央經濟工作會議:加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

今年政府工作報告:加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

從“加快研究建立”,到“加快建立”,再到“加快形成”,這是什麼節奏,你該知道了吧!

背景:去年9月底開始,包括一線城市和熱點二線城市在內的多地拉開房地產調控序幕;今年3月以來,熱點城市限貸、限購力度再度升級,取得初步成效。但房地產市場存在的深層次矛盾尚未有效解決,一、二線城市房價上升的壓力仍然存在,三、四線城市去庫存壓力仍然較大。

小編第一時間連線了業內權威專家和分析人士,聽聽他們的看法。

國務院發展研究中心市場經濟研究所

房地產研究室副主任劉衛民:

對於措辭的變化可以從這三點來理解:

1.中央還在積極推進房地產長效機制的過程中,且力度加大;

2.調控效果初步顯現。要把諸如信貸政策等短期政策與長期政策結合起來,現在是一個很好的時間窗口;

3. 監管部門對房地產市場的認識也是隨著房地產市場的發展、成熟和壯大而不斷加深的,以全局性、戰略性眼光來考慮問題會更深刻。

首都經濟貿易大學土地資源

與房地產管理系主任趙秀池:

長效機制的建立對穩定房地產市場、實現“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位至關重要。長效機制既要符合國情,也要適應市場規律,其內容應包括:供求雙向調節,實現供求平衡;根據不同住房需求採取不同政策,有保有壓,在滿足基本住房需求的同時,抑制投機投資性需求;大力發展租賃市場,建立購租並舉的住房制度;為城鎮化提供符合需要、適銷對路的多元化土地及房產;落實地方政府責任,因城施策制定房地產調控政策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進:

措辭的變化說明了在長效機制建立方面,已經不是停留在研究的階段,而是到了不斷形成可操作性和可執行性文本的時候。

目前有關長效機制的思路更加成熟、文本也更加清晰、一些細節性的內容也在處於不斷修改過程中。預計類似房地產稅、70年產權、限購政策的定位、租賃市場的發展、土地市場的供應規則等都有可能寫入房地產市場長效機制的內容中。

交行金融研究中心高級研究員夏丹:

從研究建立到加快建立和形成,對樓市頂層設計的要求進一步加快,反映出建立長效機制的迫切性。目前房地產調控措施多為短頻快去急火,其中一部分手段並不適合長期使用,房地產稅、土地供應等中長期平穩樓市的手段依然不能缺位。

寫到這裏,再綜合一下專家觀點,建立房地產市場的基礎性制度和長效機制,政策或涉及四大領域:

一是,住房金融領域,政策性住房金融將是一項重要內容;二是,稅收領域,房地產稅呼聲很大,但仍在尋找適宜推出的一個時機;三是,土地領域,比如,如何打通集體建設用地和國有建設用地,實現精准的土地調控;四是,保障性住房領域,一個值得關注的方面是如何建立針對新市民的保障性住房體系。

【延伸閱讀】

樓市去杠杆上半場 資金奔流房地產依然洶湧

自去年9月份以來的樓市去杠杆,正顯示積極的變化。

央行發佈的今年第一季度金融機構貸款投向統計報告顯示,房地產貸款增速回落。到一季度末,人民幣房地產貸款餘額增速比上年末低0.9個百分點,並且個人住房貸款餘額增速也比上年末低1.1個百分點。

但是,中國指數研究院25日發佈的一季度房地產報告分析,今年1-3月,個人住房貸款仍處於較高水準,住戶中長期貸款同比增幅超三成。

“可見資金大量流向房地產的現象並未減弱,而貸款結構不合理引發的潛在金融風險仍顯著。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟對記者表示,樓市去杠杆正出現積極變化,但絕對不可過度樂觀,仍要因城施策,從嚴調控。

房企杠杆率高位回落

調控之下,樓市去杠杆出現了一絲喜意。

央行數據顯示,一季度末,人民幣房地產貸款餘額28.39萬億元,同比增長26.1%,增速比上年末低0.9個百分點;一季度增加1.7萬億元,同比多增1970億元,占同期各項貸款增量的40.4%,比上年占比低4.5個百分點。

一季度末,地產開發貸款餘額1.41萬億元,同比下降21.5%,降幅比上年末擴大16.6個百分點。個人住房貸款餘額19.05萬億元,同比增長35.7%,增速比上年末低1.1個百分點。

安信證券諸海濱認為,一季度經濟的良好開局,為脫虛向實、振興實體經濟和去杠杆創造了條件。

實際上,從房地產企業層面來看,其去杠杆的風險並不大。

中投證券分析師李少明等分析了A股65家房企2016年年報,發現這些上市房企負債結構持續優化:有息負債總量持平,長期借款占比提高,負債結構更加合理。

據統計,截至2016年末,房企有息負債(含短期借款、一年內到期的非流動負債、長期借款)總量約為5595億元,同比增加3.1%,負債總額基本持平。

上市房企負債結構持續優化,短期借款與一年內到期的非流動負債顯著降低,長期借款比重提升。2016年,短期借款與一年內到期的非流動負債分別為1368億元、736億元,較去年分別降低7.8%、10.6%,短期借款與一年內到期的非流動負債在有息負債中占比分別降低2、3個百分點至13%、24%。長期借款則同比增加11.9%至3491億元,長期借款占比提升5個百分點至62%。

浙商證券分析師孫付也分析認為,樓市的繁榮帶來房企收入和利潤增速顯著上升,2016年房地產行業主要財務指標好轉,杠杆率從高位回落。

個人房貸仍處於較高水準

“去杠杆是個緩慢的過程,絕對不可過度樂觀,而仍要因城施策,從嚴調控。”陳晟說。

中國指數研究院的最新數據顯示,2016年房地產貸款占比明顯提升,尤以個人住房貸款最為突出,2016年末個人住房貸款占總貸款的比重達到39%。

而今年1-3月,個人住房貸款仍處於較高水準。據統計,住戶中長期貸款同比增幅超三成。可見資金大量流向房地產的現象並未減弱,而貸款結構不合理引發的潛在金融風險仍顯著。

中國指數研究院的報告指出,從今年一季度貸款方面來看,新增人民幣貸款量回落,但資金大量流向房地產的現象並未減弱,個人貸款占新增貸款比重過高,貸款結構存一定風險。

對此,陳晟認為,即隨著熱點城市的住房成交量大幅度回落,個人房貸利率從緊等趨勢,“杠杆上的樓市”的去杠杆之路正緩步前行,但不可急於求成。來自: 上海證券報

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