購房者交定金易，退定金難，這是一直以來在房產交易糾紛中普遍存在的現象。據瞭解，有關部門在受理的商品房投訴中，約有９０％都與“認購協議”中認定的“定金”有關。而在這些糾紛中，有不少購房者都是因為捨不得放棄定金而購房，當然，也有購房者由於對定金的法律性質認識不清、不知如何處理定金糾紛而不得不放棄定金。顯然，這兩種做法都極易讓購房者的合法權益受到侵害。
在銷售過程中，關於定金的糾紛多為如下情形：在客戶交納定金後主合同簽訂前，由於種種原因客戶反悔而不願簽訂購房合同；或者開發商收取定金後，對售房條件等作出改變，客戶難以接受而不能簽訂正式合同；還有就是定金給付後，客戶由於在主合同、補充協議條款等方面與發展商出現分歧，雙方都不讓步又難以調和，致使主合同難以訂立等。
目前市場上許多房產都會採用“內部認購”的方式進行前期的預訂，而內部認購都要交付一定的購房定金。許多人在交納定金時，都沒有書面協議，許多開發商只是隨便開一張收款收據給買房人作為收取定金的憑證，並不注明這筆款項的性質，也缺少其他約定，一旦發生糾紛就很難說得清楚。而有的開發商也用“認購協議”鑽法律空子。
那麼買房者怎麼做，才會讓開發商退還買房定金呢？
一、交定金千先看正式合同樣本
在交定金時，要求看正式合同文本，要看已填寫完畢的合同樣本，最好是別人簽過的合同，看有無他們的承諾內容，如沒有，就是存在開發商虛假宣傳，這是決定交不交定金的問題。
二、不說不買說修改合同條款
如果交了定金後一定要在定金合同約定時間內去看合同(如果去晚了，開發商就說你違約了，定金就不可能退了)，如合同存在苛刻條款和無原先承諾，決定不要的時候，不要說不要，只說要求修改合同，要求合同內容符合自己的要求，開發商肯定不願意，這時你就可根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”。因雙方就合同條款無法達成一致，不屬任何一方原因，所以就可以要求退定金了。
這樣做完全符合法律的規定。如果售樓小姐說自己作不了主，需要請示再答復時，要求售樓小姐更改簽訂定金合同中簽正式合同日期，以後再來再說。如果售樓小姐即不同意更改也不退定金時，當天直接到市消費者協會投訴，保留來交涉情況證據，將來一旦訴訟解決，這就是有力證據，打官司也不怕了。
典型案例與解析
案例1：王先生看中一處在建樓盤，於 2017年3月20日與開發商簽訂《商品房定購協議書》，王先生於當日向開發商交付了所約定的定金一萬元，並於協議書中約定的時間即2017年4月1日至4月10日期間到開發商處商談購房合同，因雙方就某些合同條款未能達成一致意見，合同未能簽成。
王先生現要求開發商退還已交付的定金，遭到開發商的拒絕，其理由是：1、王先生並未在約定時間與其商談合同，構成違約，應沒收該筆定金；2、即使認可王先生在約定時間與其商談合同，但最終未能簽成，也構成違約，依約也應予以沒收。
案例1解析：
我們可以看出，王先生交付給開發商的一萬元定金從法律性質上講是作為其在約定時間與開發商訂立購房合同的一個擔保，只要王先生在約定的時間去和開發商商談具體的購房合同，對於王先生而言，他就已經履行了合同義務，至於雙方因合同條款未能協商一致導致不能簽訂正式的購房合同，這屬於司法解釋中所說的“不可歸責於當事人雙方的事由”，因此開發商以沒有簽訂購房合同為由不予退還王先生的定金的理由不能成立，王先生可以訴求人民法院要回自己的一萬元定金。
需要說明的是在現實生活中有很多購房者認為如果不簽訂購房合同，就表明自己違約也就不能要回定金，因此就違心的與開發商簽訂了對自己很不利的購房合同，其實這種認識是錯誤的。
在此，登尼特法務部提醒各位購房者，只要你在約定的時間去和開發商談合同了，你就履行了你在認購合同中的合同義務，這裏的定金約束的是你要如約給開發商一個商談合同的機會，並不是約束一個購房合同簽訂的結果。因此一定要澄清認識，千萬不能隨便簽訂購房合同，這樣會為自己今後的合法權益埋下隱患。
正如本案中所舉情形，在現實中也經常會有這樣的情況，就是開發商會否認購房者來與其協商過簽訂購房合同這一事實，據此來不予退還定金。
對於這個問題，登尼特提醒各位購房者，一定要有證據意識，因為一旦發生訴訟，購房者要求退還定金的請求得到支持的前提就是首先得舉證證實自己沒有違約，也就是在約定的時間曾去和開發商商談過購房合同。
在此，筆者提供以下幾種方案供購房者參考使用：
1、去談購房合同時請公證人員一起去，如果不能談成，請公證人員就談判的事實作公證，這種方案是最穩妥的，但缺點是成本過高；
2、請兩個以上證人一起去，如果談不成，今後訴訟時可請證人出庭作證，這種方案操作簡便，但有一定的風險，這種風險體現在對證人的證明效力的認定上；
3、自己去談，如果談不成，馬上要求開發商退還定金，如果開發商口頭答應但又以各種理由推脫的話，應要求其寫下保證退還定金的承諾；如果開發商拒絕寫下承諾，則可以在現場與公證人員聯繫請求到現場作公證，或者可以求助公安機關，能爭取一個書面的報案記錄，目的都是在於固定證據予以證明自己在約定時間去談過購房合同這麼一個事實；
4、在定金合同約定的時間內以有證據證明的書面方式（通常的做法是以公證郵寄送達方式)向開發商提出合同條款或者修改意見,如果開發商不答應所提合同條款或者修改意見,則要求依法退回定金。
相對而言，第4種方式簡便易行，成本低，效果好，建議可以在實際的糾紛中大力推廣。
案例2：買賣雙方簽訂了《定金協議》，約定賣方將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價格賣給買方。雙方約定定金為5萬元，預付房款45萬元（含定金），餘款待買方取得房產證後5日內由貸款銀行直接劃入賣方帳戶。如買方反悔則沒收定金；若賣方反悔則雙倍返還定金。當天，賣方把房及有關資料給買方，買方也將45萬元支付給賣方。
五個月後，賣方書面通知仲介公司，請轉告買方，《定金協議》暫緩執行，需要買賣雙方另行協商等。5天後，買方起訴到法院，訴稱賣方因房價上漲而不願再繼續辦理產權過戶手續，並擅自撬門換鎖不讓買方裝修和入住。請求法院判決雙方的二手房買賣合同繼續履行，並賠償經濟損失。
案例2解析：
買方認為雙方簽訂的合同雖名為《定金協議》，但內容包括了房屋坐落地址、室號、面積等基本狀況、房價款、付款時間及付款方式、房屋交付、產權過戶等房屋買賣合同所應當具備的條款，其實質是一份買賣合同。雙方履行了合同大部分義務，自己也支付了70％的房款，房屋也在自己的實際使用中。
賣方則辯稱，雙方所簽署的是《定金協議》，在上述協議中約定待取得房屋產權證後再簽訂買賣合同。但雙方意見有分歧，至今未簽訂買賣合同，在雙方簽訂《定金協議》時賣方尚未取得房產證，不具備轉讓房屋的法定條件。
法院審理後認為，該《定金協議》雖名稱是定金合同，但此《定金協議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產權證，這才冠以定金協議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內容超越了定金合同的範疇，而涉及買賣合同的權利義務。遂認定該《定金協議》的性質是房屋買賣合同，現賣方取得了房屋產權證，該買賣合同當屬有效，於是一審判決賣方繼續交房給買方。
在司法實踐中，看待合同的性質不僅要看“名”，更應看“實”。從本案中可以看出，名稱雖是定金協議，但在內容上不僅包括了定金數額、定金支付日期等定金合同的內容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產權過戶等買賣合同的相關內容，對此應依法認定為房屋買賣合同；
此外，《定金協議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責任條款，但在合同能夠繼續履行的情況下，賣方作為違約方無權主動要求適用該條款，來承擔較低違約責任，達到毀約的目的，而選擇權無疑應給予守約方。
案例3:2017年3月8日，平時並不是很富裕的吳女士決定購買一套價格百萬的房屋。
與開發商簽訂購房合同時，吳女士不僅傾其所有，而且借遍了親朋好友，才算湊夠了20萬元首付款及稅費（其中包括5萬元定金）。可不到半個月，吳女士便接到開發商通知：根據新政，首付應不低於30%，即最少應補交10萬元，同時貸款利率也將提高。
這對經濟承受能力已達極限的吳女士來說，不僅根本不可能承受，而且將導致日後生活嚴重困難。吳女士為此想到解除合同、退還定金及首付款，而開發商則提出，吳女士解除合同意味著違約，5萬元定金將不予退還。
案例3解析：
通常情況下，如果適當增加貸款首付、提高利率，買方仍有條件繼續履行合同，是不得解除合同的。樓市新政帶來的交易風險，不屬於一般性的商業風險，對於購銷雙方來說，都因沒有商量餘地而必須接受，無條件執行。但如果只讓買方承擔首付提高、利息增加後果，並非公平。
本案也不例外。更何況，費用的增加不僅使吳女士無法正常生活，而且也因無法履行而不能實現合同目的，故其可提出解除合同。同理，對於吳女士已經繳納的一併列入房屋首付款中的5萬元定金，開發商依法也是必須無條件退還的。
案例4：葉女士於2016年6月份在江寧某樓盤大幅降價時看中一套商品房，當即與開發商簽訂了《商品房認購協議書》，並按約定交了5萬元的購房定金。但到具體簽訂購房合同時，因對住房設計、居住環境、配套設施等諸多問題不滿意，葉女士不想買這套房了，隨即向房產商提出了退還定金的要求，但被開發商拒絕。
開發商認為：《認購書》是房地產銷售的慣例。《認購書》既賦予購房認購權，也賦予了放棄權，並非強制購買預定房。再有，開發商已按證明單為購房人保留了所選定的房屋，且未變動房價，不存在任何過錯，而購買人未在認購書約定的時間內與開發商簽訂合同，屬於購房者違約，根據約定，放棄購買房屋系購房者單方違約，故無權要求返還定金，開發商有權沒收定金。
案例4解析：《認購書》僅表明葉女士有購房意向，而非購房合同。理由有兩點：
1、根據我國法律有關規定，房屋買賣契約，須經主管機關登記才有效。而《認購書》作為一份意向書顯然不需房屋土地部門備案。
2、開發商在葉女士尚未見到房屋買賣契約、協議書及補充協議的前提下，即要求其必須簽約成功，否則扣除訂金，顯然違背了合同訂立的自願和公平原則。
案在江寧法院開發區法庭經審理認為：《認購書》備註欄雖有按時到指定地點辦理簽約、愈期視為放棄訂購權、訂金不予退還之條款，但當事人葉某在雙方約定期限內已多次與房屋銷售人員對購房契約的具體條款進行協商洽談，未達成購房契約系由於雙方分歧較大。故開發商在與預購方未達成購房契約的前提下，扣留後者的購房預付款無事實及法律依據。
最後，在法庭主持調解下，當事人葉某也為了能夠儘快取得定金與開發商達成調解協議，當即退還了葉女士預付的4萬元定金。
其他可以要求開發商退還購房定金的情形
在買房者簽訂商品房認購書後，如果有以下情形的，可主張解除雙方簽訂的認購協議，並要求開發商退還購房定金。
1、購房者為非當地戶口，不能提供一年以上社保證明或者納稅憑證的，通常開發商會私下允諾通過其他途徑為買房者辦理相關證明，所需費用由購房者提供且沒有正規發票，這種情形存在著銀行審批貸款的風險，有許多購房者就因此而無法獲得銀行貸款，而開發商會將這種風險由購房者來承擔，一旦無法獲得銀行貸款就會不斷要求購房者全額支付購房款，否則即會沒收定金或者首期款並要求購房者承擔違約責任。
這種情形律師認為屬於雙方明知故犯，開發商惡意誘導購房者，購房者可主張解除解除認購協議，並要求開發商退還定金。實踐中各級法院也支持本律師的上述代理意見。
2、購房者對社區周邊環境瞭解不夠，開發商也明知卻不事先主動履行告知義務，導致簽訂認購書並繳納定金後，購房者要求退還定金。可主張開發商未履行合同的附隨義務，在協議簽訂中未盡誠信義務，解除合同，退還定金。
3、簽訂認購書後，雙方經協商無法就正式《商品房買賣合同》的主要條款達成一致，可要求解除認購協議，退回定金。
律師認為：認購書只是對整個購房合約的基礎性約定，通常只有房屋資訊，面積，價格、超過約定時間不簽訂合同定金沒收等條款，對於其他很重要的諸如交房條件、交房時間、違約責任等待根本沒有約定，
因此只要購房者履行了後期的《商品房買賣合同》的磋商義務，即可根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若於問題的解釋》第四條的規定，因不可歸責於當事人雙方的事由導致商品房合同無法達成一致，雙方無法簽訂正式商品房買賣合同的，應當解除商品房認購協議，定金予以退回。此種情形，本律師在辦案實踐中最為常見，也為法院經常採用。
本文來源：張丹傑律師（雲南）、王鑫律師。登尼特法務部整理編輯，企業法律顧問服務律師助理電話：0755-82143697；18925227573.
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